Die ultimative Checkliste

Einleitung

Diese Liste geht alle Dinge durch, die wir um Laufe unserer Reise gelernt haben und die einem nützlich sein könnten, wenn man sich mit einem Hauskauf, Bauprojekt oder dem kompletten Eigenbau beschäftigt. Vieles davon läuft unter der Kategorie “wenn wir das nur vorher gewusst hätten”. Die Erkenntnisse verlinken auf den jeweiligen Blog Post, der den jeweils genauen Umstand besser beleuchtet. Wir können natürlich für nichts davon eine Garantie auf Richtigkeit geben, es sind oft unsere Erfahrungen, Ergebnisse und Erkenntnisse, die natürlich auf unseren eigenen Umständen beruhen.

zuletzt aktualisiert: 12.11.2020

Allgemeines

Hier unsere Liste an allgemeinen Tips

• Nehmt nie etwas an. Grundsätzlich sind solche Annahmen immer ungenau oder stellen sich als falsch heraus. Wenn man etwas nicht 100% weiß: nachfragen!
• Ein guter Zaun macht einen guten Nachbarn. Es ist sinnvoll und wichtig ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn zu entwickeln. Aber ein gewisser Abstand, gerade beim Bau kann sinnvoll sein. Grundsätzliche Regeln und Grenzen aufzuzeigen ist in manchen Situationen besser. Aber bei allem heißt es freundlichen bleiben und nie die Gesprächsbereitschaft verlieren. Es gibt gute Bücher zum Nachbarschaftsrecht für jedes Bundesland.
• Kauft Bücher und lest euch in die Themen Nachbarschaftsrecht und ggf. auch Baurecht ein. Wissen hat noch nicht geschadet.
• Habt im Auto immer feste und wasserdichte Schuhe für die Baustelle. Auch ein Regenüberzug ist sinnvoll. Wir mussten sehr oft über lehmigen Boden laufen um dann ein provisorisches Gerüst hoch zu klettern, da wo einmal die Treppe hin kommt.

Grundstücke

Etwas zu einem Grundstück im allgemeinen zu sagen ist recht schwer. Jedes Grundstück kann für das richtige Projekt genau ideal sein. Unser Grundstück wurde bereits über einen längeren Zeitraum für einen recht hohen Preis angeboten. Es ist schwer zugänglich geschnitten, mit einigen herausfordernden Rahmenbedingungen. Deshalb konnten wir es für einen vernünftigen Preis erstehen und es hat sehr gut zu unserem Projekt gepasst. Wesentliche Fragen sollten sein:

• Liegt ein Bauplan vor? Dies kann man je nach Gegend sogar online in einem Geo-Informations-System einsehen oder beim Bauamt erfragen. Es ist wichtig die Rahmenbedingungen vorab zu kennen. Was darf gebaut werden? Wohin? Wie hoch? Gibt es besondere Auflagen bspw. durch den Naturschutz etc. ? Ein Grundstück bringt am Ende nichts, wenn es (noch) gar kein Bauland ist. Oder man die vielen Bäume im potentiellen Vorgarten gar nicht beseitigen darf.
• Ist das Grundstück erschlossen? Wenn ja wie und bis wohin? Dazu kann die Stadtverwaltung auch Auskunft geben, in der Regel sogar wieviel der Meter Erschließung kostet.
• Gibt es bereits Gutachten? Ein Bodengutachten bspw. macht Sinn, egal ob man plant mit Keller zu bauen oder nicht, denn es wird ohnehin benötigt.
• Was sagt das Baulastenverzeichnis? Gibt es Auflagen?

Makler

Makler sind grundsätzlich wenig an das gebunden, was sie euch versprechen. Lasst euch alles, was im Exposee steht grundsätzlich auch in den Kaufvertrag schreiben. Was nicht im Kaufvertrag steht ist hinterher nicht mehr zu korrigieren. Der Makler kann nur dann belangt werden, wenn ihr nachweisen könnt, dass er euch bewusst belogen hat. Und das ist schwer bis unmöglich. Auch wenn ihr letztlich die Zeche für den Makler zahlt, mit euch macht er in der Regel genau ein Mal ein Geschäft. Mit Investment Gesellschaften, Bauträgern etc. will er immer wieder Geschäfte machen. Wundert euch also nicht, wenn seine Loyalität wo anders liegt. Und grundsätzlich ist immer das gerade angebotene Objekt, das letzte günstige, das es je geben wird.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist das Maß aller Dinge. Nur was dort niedergeschrieben und vereinbart ist, ist nachher auch für den Kauf relevant. Der Käufer hat immer die Wahl des Notars. Es ist fast immer so, dass einem Verkäufer oder Makler empfehlen, ihren Notar zu beauftragen. Dieser ist ja mit dem Objekt schon vertraut. Trotzdem gibt es gute Gründe, sich einen eigenen zu suchen und mit ihm vorab zu besprechen, welche Dinge ihr im Vertrag stehen haben wollt. Auch wenn der Notar zur Neutralität verpflichtet ist und nicht einseitig Interessen vertreten darf, ist hier ein eigener Notar besser, als einer, der mit dem Verkäufer viele Geschäfte macht. Lasst euch gegebenenfalls von einem Fachmann beraten, der wirklich eure Interessen vertritt.

Räumung

Wer ein Grundstück kauft hat grundsätzlich das Recht darauf, dass dieses geräumt übergeben wird. Das Grundstück ist also von allen beweglichen Teilen zu befreien, die nicht zur Anlage des Grundstücks gehören oder mit diesem verwachsen oder verbaut sind. Kauft man ein Haus verhält sich das ähnlich. Es sei denn, es ist im Vertrag anders beschrieben.

Das bedeutet, dass der Verkäufer alles entfernen muss, das nicht unmittelbar der Verkaufsgegenstand ist. Beispiele: Ein gekauftes Haus / Hütte / Nebengebäude gehört zum Kaufgegenstand. Möbel müssen entfernt werden. Müll und Unrat auf dem Grundstück sind zu entfernen, Büsche, Laub, Bäume nicht.

In den Verträgen steht oft ein Passus in etwa: “gekauft wie gesehen”. Das bedeutet, dass ihr an der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes hinterher nichts mehr beanstanden könnt. Beispielsweise kann man nicht hinterher sich über ein kaputtes Fenster beschweren. Oder aber auch, dass ein Gebäude voll ist mit Asbest. Verkäufer nehmen das gerne mal als Begründung, das Grundstück gar nicht zu räumen. In der Regel steht in den Verträgen aber, dass die Übergabe geräumt zu erfolgen hat und der Verkäufer sich direkt einer Vollstreckung unterwirft. Da kann man also direkt zum Anwalt und das durchsetzen lassen. Dazu wird nur eine vollstreckbare Kopie des Kaufvertrages benötigt, die man beim Notar erhält.

Damit haben wir einige Erfahrungen machen müssen: https://www.baueinhaus.eu/raeumung/

Erschließung

Die Erschließung ist ein echt kniffliger Punkt über den man sich vorher unbedingt ausführlich informieren sollte. Bei der Erschließung ist folgendes zu beachten:

Erschlossen wird meist von den Versorgern. Diese haben ohnehin das Recht, bis zum Anschlusspunkt an der Straße die Versorgung herzustellen. Ab da kann man sich theoretisch auch selbst die Versorgung anschließen. Das mögen die Versorger aber nicht und schließen dann jegliche Haftung aus. Heißt also, ist der Strom, das Internet oder das Wasser irgendwie gestört, ist die Behebung dann eure eigene Sache. Und da werden die Versorger auch evtl. erst mal darauf pochen, es sei denn ihr beweist ihnen, dass das Problem noch in dem von ihnen zu verantwortenden Bereich liegt. In der Regel sind die Versorger bei der Erschließung teurer als ein sonstiger Anbieter.

Ist die Erschließung laut des Verkäufers bereits gemacht, klärt bis wohin das erfolgt ist. Es gibt in den Formulierungen Unterschiede. Am besten lasst ihr euch das vor Ort zeigen und schreibt es auf jeden Fall mit in den Kaufvertrag mit rein. Alle sonst getätigten Aussagen sind im Nachhinein sonst null und nichtig. Für den Anschluss an das Haus, gilt dann das gleiche wie oben. Auch da haben wir Erfahrungen mit gemacht: https://www.baueinhaus.eu/erschliessung/

Kellerbau

Ein Keller hat viele Vorteile. Man kann dort Lagerraum schaffen, die Hauselektrik unterbringen, einen Hobbyraum herstellen etc. Alles das muss man sonst irgendwie in der Wohnfläche unterbringen. Da heutzutage selten ein Dachboden existiert, ist ein Keller eine sehr nützliche Sache. Steuerlich ist er auch von Vorteil, denn er wird eben nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet. Unter Umständen kann man auch einen Kellerraum als Schlafzimmer, gerade für die heißen Sommertage nutzen.

Es gibt aber auch immer eine Kehrseite. Ein Keller ist teuer. Und er wird seit ein paar Jahren noch teurer. Seitdem nämlich so viele Reihenhäuser gebaut werden, können die Deponien die ganze Erde nicht mehr aufnehmen. Deshalb sind diese dazu über gegangen, Erde in unterschiedliche Qualitätsstufen zu unterteilen und diese entsprechend zu berechnen. Und es kommt nur äußerst selten vor, dass man zufällig unbelastete Erde hat. Oft sind natürliche Vorkommen von Schadstoffen vorhanden und das muss teuer entsorgt werden. Es ist schon manch einer mit mehreren LKW Ladungen Erde ins Ausland gefahren, weil es da günstiger ist. Allein die Beseitigung der Erde kann mit 30.000€ zu Buche schlagen. Das ist ein Posten, der in keiner Kalkulation eines Bauträgers realistisch ausgewiesen ist.

Das Beste ist, bei der Planung den Keller zunächst offen zu lassen und ein Bodengutachten in Auftrag zu geben. Das kostet ein paar hundert Euro und dauert etwa 3 Wochen aber auf dieser Basis lassen sich die Kosten recht genau schätzen und eine fundierte Entscheidung treffen.

Naturschutz

Klärt, was das genau für ein Grundstück ist, das ihr kauft. Wenn es reines Bauland ist, gut. Haken dran. Ist es was anderes, dann sollte man mit den Behörden Kontakt aufnehmen. Wenn das Grundstück nämlich (zum Teil) bspw. Grünfläche, Obstwiese oder gar in irgendeiner Form schützenswert ist, dann kann einem der Naturschutz schnell mal einen Riegel vor die Pläne schieben. Eine Entfernung on Baumbestand ist dann evtl. nicht zulässig. Oder das überbauen, einzäunen etc.

Bauträger

Die Wahl des richtigen Bauträgers ist eine schwierige Entscheidung. Wenn man sich über die großen Bauträger informiert, dann wird man im Internet sowohl viele positive wie auch viele negative Erfahrungsberichte finden. Hier unser rein persönlicher Eindruck:

Ein großer Bauträger hat ein ganz klares Ziel: einen möglichst großen Markt zu bedienen und seinen Gewinn zu maximieren. Er ist also als erstes daran interessiert, dass möglichst viele Kunden einen Vertrag abschließen. Damit das passiert, versucht der Bauträger das Projekt möglichst günstig anzubieten. Dabei werden schon mal recht fragwürdige Praktiken an den Tag gelegt. Zunächst einmal seien die Baunebenkosten erwähnt. Diese müssen ja auf den Hauspreis mit drauf und sind unvermeidlich. Da das der Bauträger zwar übernimmt, es aber nicht unter seine Kontrolle fällt werden die Kosten dafür nur geschätzt. Oft viel zu niedrig, denn sie sollen den Kunden ja nicht abschrecken. Dann kostet aber am Ende die Entsorgung der Erde, der Hausanschluss etc. plötzlich das doppelte. Je weniger davon überhaupt gemacht werden muss desto besser. Und hier lohnt es sich auf jeden Fall die Kosten vorab realistisch zu ermitteln.

Weiterhin haben große Bauträger eine Kollektion an Häusern. Diese haben den großen Vorteil, dass die Strukturen über Jahre gereift sind und verbessert wurden. Es hat alles seinen Platz und das Meiste ist sehr sinnvoll gesetzt. Veränderungen sind dann jedoch oft teuer, denn dann kommt ein Architekt des Bauträgers dazu und plant um. Manchmal sind die Verträge sogar so, dass man den Vertrag erst abschließen muss, bevor man dann an den Architekten weiter geleitet wird. Dann erfährt man die realen Kosten erst viel später.

Der Umfang des Vertrages sollte auch genau geprüft werden. Was ist alles inkludiert? Welche Materialien sind bei der Bemusterung enthalten. Dazu lest gerne auch unsere Einträge im Blog bei den jeweiligen Kapiteln. Es ist am Ende schon eine Überlegung, ob man seinen Nachwuchs auf einem günstigen, geklebten Laminatboden herum krabbeln lassen möchte, unter dem die Fußbodenheizung läuft und der entsprechende Ausdünstungen hat oder man doch zu teuren Alternativen greifen möchte.

Mit einem Architekten zu bauen hat den Vorteil, dass man alles frei planen kann. Der Endpreis den er benennt ist dann auch der Fixpreis. Hier ist auch die Bemusterung besser kalkulierbar. Wenn ihr ihm eure Vorstellungen der Inneneinrichtung nennt, wird er generell realistische Preise dafür inkludieren. Problematisch wird es dann, wenn er nicht auch gleichzeitig als Bauträger auftritt und dies an eine andere Firma übergeben wird oder ihr da am Ende sogar selbst noch mit koordinieren müsst (nach unserer Erfahrung wäre das ein Vollzeitjob). Auch schwierig ist, dass es bei einem frei geplanten Haus keine Erfahrungswerte aus hunderten bereits gleich gebauten Häusern gibt. Man wird dann eben erst hinterher feststellen, dass manche Entscheidungen vielleicht nicht ganz optimal sind.

Badezimmer

Bei der Planung des Badezimmers können wir nur eines empfehlen. Wenn man kein fertiges Haus nimmt, sollte man, sobald der Architekt bei der Planung angekommen ist umgehend zum Geschäft für die Bemusterung gehen. Meist sind das ja große Häuser und es macht wesentlich mehr Sinn, die Planung dafür einem Fachmann zu überlassen.

Diese Häuser planen einem das gesamte Bad auf Basis des verfügbaren Raumes und haben sehr gute Lösungen. Meistens bessere als ein Architekt, der ja auf das gesamte Haus spezialisiert ist. Man erhält hinterher ein sehr gut geplantes Bad und hat auch gleich die realen Kosten dafür.

Fußböden

Parkett, Laminat, PVC, Fliesen, Kork…. wer die Wahl hat hat die Qual. Zuerst sollte man die Parameter kennen. Fußbodenheizung ja oder nein? …. wird fortgesetzt.

Baustelle

Kommt noch